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    【成本決勝論】如何制定目標成本
    成本決勝論    2017-03-07

    目標成本制定

    1、目的作用

    描述在項目目標成本的編制、審核、修訂、執行過程中,須遵守的原則、技巧及各專業部門的職責。

    2、適用范圍  

    2.1作為事前主動管理的成本目標計劃適用于所有擬建/開發項目。

    2.2作為對項目公司事后考核的依據之一。

    3、術語定義

    3.1成本匡算:基于規劃設計方案的項目總投資估算。

    3.2目標成本:是組織預先確定的、在一定時期內經過努力所要實現的成本目標,是建設/開發成本的控制線。

    目標成本是在項目前期運作過程中逐步形成的。通常,政府項目的目標成本是,基于擴初設計概算的項目總投資估值;對房產開發商,則可提前至概念設計方案,這樣安排,會更有利于有效地控制、指導設計工作。

    目標成本的管理是基于完善的動態管理信息,目標成本的實現有賴于責任成本的有效實施。

    4、實施細則

    4.1工作目標 

    4.1.1目標成本的制定是實施目標管理、確保房產開發企業及政府投資效益的主要管控手段,必須確保目標的編制是基于:

     a策劃定位.規劃設計成熟先進;

             b成本配置、投入產出比科學合理;

    c編制內容全面覆蓋;

    d文字說明表達清晰。

    4.1.2在編制過程中,編制人不僅依照設計文件、財務數據進行編制、匯總,而且須積極組織各相關單位及部門,運用價值工程的理念和思想,對技術策劃、設計任務書、各階段設計,以及管理費財務數據本身的合理性進行評審,并提出優化建議,以達到項目的投入產出比最大最優。

    4.1.3應避免

    a.目標值的確定完全依照設計估算而不考慮成本配置、投入產出比;  

    b.目標值的估計不合理的偏低;  

    c.目標與實際(產品策劃、設計標準)脫節;

    d.目標剛性不足。

    4.2各方職責

    4.2.1(集團)成本管理中心負責項目目標成本的制定,通常,由其內部指定的該項目專管員具體負責除4.2.2所述費用外的目標成本編制,以及匯總、說明。

    4.2.2(集團)財務部負責以下成本的編制:

    a.土地成本;

    b管理費用(項目公司及集團的); 

    c.資本化利息。 

    4.2.3策劃設計、工程.營銷財務等專業部門,參與對目標成本、設計方案進行4.4.1/c的評審;

    4.2.4(集團公司董事會(房產開發)或發改委(政府項目負責對目標成本的審批.下達。

    4.2.5項目公司提供項目所在地的政府規費,在目標成本下達后,負責目標分解合約規劃及實施并接受(集團)成本管理中心的指導與監控。

    4.2.6造價咨詢設計單位配合項目專管員,提供建安成本的匡/概算。

    4.3準備工作

    編制人/項目專管員應盡早確定,并參與該項目的相關會議及工作以便其及早了解、獲得:

    a.  集團(或項目公司董事會或政府發改委)批準的可行性研究報告;

    b.  該產品策劃定位報告;

    c.  規劃、方案(或擴初)設計文件;

    d.  項目所在地標高(規劃道路與基地現有地面)、地下水位、河道紅線外市政配套設施條件等相關資料;

    e.  項目所在地的價格.設計.施工信息(政府的規費、物料價格行情、地基承載力、基坑開挖方法、設計抗震規范要求、地域特點、商品砼應用等,若條件許可應赴項目所在地考察類似項目的建房/交房標準、停車位配置等)

    4.4目標成本的制定

    4.4.1從相城于各規劃設計方案的成本匡算,到基于政府批準擴初(對房產開發則提前至規劃方案)設的目標成本確定,目標成本的制定是一項既依照設計,又指導設計.循序漸進不斷調整優化的過程:

    a.試算,即項目專管員先依照現有的設計方案(或擴初設計);

    b.將上過成本匡算與可研中的投資估算進行綜合比較(分項成本及總投資稅后凈利潤及銷售利潤率等)并列出對照表;

    c.無論上述比較結果如何,為優化成本配置項目公司均須在各設計階段,對上述成本匡算及設計方案(或擴初設計或施工圖設計)組織召開技術經濟綜合評審;

    d.由項目公司整理匯總評審會上各方的調整優化意見,并經專業部門流轉確認后,書面遞交給設計單位在下階段的設計中(報批方案,或擴初設計,或施工圖設計)貫徹、實施;

    e.項目專管員依照上述調整方案(或擴初設計)調整原開發總成本匡算,將上述成本匡算與可研中的投資估算進行綜合比較;

    f.若比較結果符合/滿足可研中的相關指標則可以此確定為開發項目的目標成本;

    g.若上述的成本匡算明顯超出可研成本匡算則

    ①分析超支的原因(物料大幅漲價、輔助面積擴大可研匡算漏項或偏低等);

    ②計算可研匡算的其他類成本,判斷其是否有余量能平衡建安成本的超支;

    ③無論上述的計算是否能平衡成本,經項目公司初審后報成本總監;

    ④成本總監復審后,仍明顯超支,即應及時召集項目公司及(集團)投資、設計、營銷等專業部門或調整可研,或調整開發建造標準(車位配置等)及規模,或提高銷售價格,予以協調解決,以確保公司投資收益;

    h.唯滿足公司政府批準可行性研究報告中的投資收益指標,其相應的設計方案(擴初設計)項目總成本做概算,經內部審批流程后,才能確立為目標成本。

    4.4.2評審會采用“頭腦風暴”法由下述單位參加:

    a.方案及擴初、施工圖設計單位;

    b.項目公司;

    c.業主營銷策劃設計、工程、財務等專業部門;

    d.外聘專家(若有必要)

    4.4.3評審內容應是全覆蓋的,包括:

    a.對建安成本,主要由設計單位、項目公司及集團設計、工程成本等專業依照設計的經濟性評審的要求予以評審;

    b對政府規費,由項目公司提供并積極爭取優惠;

    c.對資本化利息、管理費,由集團財務部評審,必要時,人力資源部參與評審;

    4.4.4在方案擴初設計階段,均應召開上述的評審會,必要時,可召開針對某—項專業的評審會;  

    4.4.5為保證評審質量,成本專管員須在會議召開之前的一周,將以下資料交由與會人員;

    a.評審會通知;

    d.開發總成本匡算;

    e.上述成本匡算與可研投資估算的綜合比較表(設計單位及外聘專家僅限于其中的建安成本部分);

    f.供進—步調整優化的設計文本。

    4.5政府項目

    4.5.1現時,政府投資項目目標成本的確定是基于擴初設計概算,這對成本管理工作的及時性、有效性,可能會存在以下影響:

    a.難以及早發現超支現象并主動指引、控制設計(標準、規模);

    b.擴初設計完成后若真實的概算超過可研或設計任務書的限額設計要求,建設單位往往要求設計單位人為地壓低概算.造成“釣魚工程”或為調整設計而拖長設計周期,影響整個建設周期;

    c.政府部門在審批擴初設計時,往往偏重于壓低概算而忽視概算與擴初圖紙的一致性。

    4.5.2改進建議,把成本控制目標的審核工作提早至方案報批階段,即

    a.設計方案報批時,附上全成本投資估算; 

    b.政府部門在審批方案設計時,即審核、確定估算的正確性合理性,并與可研及早發現潛在的超支現象確定方案設計的標準規模。

    4.6目標成本的細分與調整

    4.6.1項目公司在獲得上級部門下達的目標成本后,及時組織專業力量(咨詢公司)參照成本子目標分解/估值明細表,以及招標采購的標段劃分,對目標成本進行細分以便在項目實施過程中予以監控及責任分解。

    4.6.2

    a.產品策劃定位調整;

    b.物料價格大幅上漲。

    原則上,經批準的目標成本是不予調整的。

     

     

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